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惠民生擴內需,老舊小區改造勢在必行大有可為

2020-05-21 10:04 中國經濟導報-中國發展網
老舊小區改造

摘要:今年,北京市各區要全面開展老舊小區摸底調查,進一步梳理轄區內2000年之前建成的老舊小區現狀,初步建立老舊小區綜合整治數據庫。

 北京市海淀區某小區內,老樓加裝電梯正在加緊施工。中國經濟導報記者  苗露/攝

北京市海淀區某小區內,老樓加裝電梯正在加緊施工。中國經濟導報 中國發展網記者 苗露/攝

中國經濟導報 中國發展網見習記者 | 陳鷹

今年,北京市各區要全面開展老舊小區摸底調查,進一步梳理轄區內2000年之前建成的老舊小區現狀,初步建立老舊小區綜合整治數據庫。

上周,北京市住房城鄉建設委等7部門共同印發《2020年老舊小區綜合整治工作方案》(以下簡稱《工作方案》),明確年內開工老舊小區綜合整治項目80個,完成老舊小區綜合整治項目50個,實現固定資產投資12.8億元。北京市住房城鄉建設委相關負責人表示,將研究探索社會資本參與老舊小區綜合整治的定位、參與方式和投資回報方式。

近年來,我國穩步推進老舊小區改造進程,已惠及數萬群眾。數據顯示,2019年我國共改造老舊小區1.9萬個,涉及352萬戶。作為首都,北京在老舊小區改造方面一直備受關注。隨著疫情防控進入常態化,北京市率先發布《工作方案》,積極回應民生關切,探索老舊小區改造的新路徑。

提升公共服務水平的供給側改革

今年4月召開的國務院常務會議提出,加大城鎮老舊小區改造力度,各地計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶。以此測算,2020年我國老舊小區改造將較2019年翻番。住房和城鄉建設部副部長黃艷表示,老舊小區改造不僅要完善小區配套和市政基礎設施、環境,還要提升社區養老、托育、醫療等公共服務水平,既是補城市民生短板工程,又是一項供給側改革。

“隨著棚戶區改造基本完成,老舊小區日益成為中國城鎮住房存量中最薄弱的一環。”恒大研究院院長助理熊柴告訴中國經濟導報記者,根據全國人口普查等資料的住房數據估算,約97%的城鎮住房為1978年以來建造,其中只有60%左右為2000年以后建造的。2000年以前建造的城鎮住房普遍存在基礎設施老化、配套弱等問題,限制了居民生活質量的提升。

去年7月住房和城鄉建設部公布的數據顯示,我國待改造城鎮老舊小區達17萬個。初步估算,我國老舊小區改造投資總額可達4萬億元。

對此,熊柴認為,疫情對中國乃至全球經濟造成了嚴重沖擊。我國在抗擊疫情和恢復生產方面勝利來之不易,代價也比較沉重。2020年一季度我國GDP實際同比下降6.8%,為1992年實施季度GDP核算以來首次負增長。我國面臨的當務之急是擴大內需,推進老舊小區改造,對穩投資穩增長都具有積極作用。

棘手問題正在一一化解

受新冠肺炎疫情影響,北京的老舊小區綜合整治項目開年即遇到較大困難。北京市各級各部門想方設法推進項目開復工,截至4月底,整治類項目全面實施,改造類項目進場施工98個,完成44個,涉及住宅樓395棟,居民3.8萬戶。

不止是受到疫情沖擊,綜觀各地的老舊小區改造,還存在諸多難題需要破解。山東濟南一位老舊小區改造項目施工方負責人告訴中國經濟導報記者,由于改造涉及墻面、管線、道路等,不僅技術層面上需要慎之又慎,在施工中也是眾口難調,“既定的方案在入戶后也會有居民提出意見,不僅耽誤進度,對工程整體也有影響。”

加裝電梯更是老舊小區改造的難中之難。就在北京市《工作方案》出臺的前一天,80%住戶為老年人的豐臺區五里店南里小區群眾收到了城市管理監督部門的回復:按照北京市政策規定,加裝電梯除政府分攤部分外,其余部分由樓門住戶平攤,且必須樓門住戶全部同意,目前小區情況滿足不了這些條件。中國經濟導報記者還了解到,西城區盆兒胡同62號院自2019年實施改造后,惠及464戶居民。作為北京市老舊小區改造的典型代表,62號院居民呼吁的加裝電梯卻尚未付諸實施。

“出力不討好”影響了企業的參與熱情,“眾口難調”往往導致改造工程一波三折,這些棘手問題該如何解決?民生無小事,目前各地普遍采取的辦法是,通過加大財政補貼力度和吸納社會資本參與,解決老舊小區改造中遇到的問題。以北京市加裝電梯為例,近年來,北京積極吸引社會資本,采取代建租賃、產權單位出資、業主自籌自建3種方式為老舊樓房加裝電梯,目前總投資接近10億元。北京市住建委副主任李榮慶表示,2019年北京市老樓加裝電梯新開工693部,完成555部,超額完成全年開工400部、完成200部的年度任務。目前,上海、濟南等城市都已著手推行代建租賃這一模式。

探索各方力量參與的共擔機制

值得關注的是,北京市的《工作方案》提出,要積極探索老舊小區綜合整治后的長效管理機制,不斷提升業委會和物業管理委員會的組建率、物業管理的覆蓋率、黨組織工作的覆蓋率;試點探索社會力量參與后期管理。

根據《工作方案》,北京要在老舊小區引入物業服務企業,居民同意物業服務標準、收費標準,并簽訂物業服務協議的,綜合整治項目方可實施。此舉不僅提升了居民的居住體驗,也增加了房屋的社會附加值。我愛我家置業顧問張榮風告訴中國經濟導報記者,不少老舊小區改造后,房屋租售成交量均有一定的拉升。她舉例說,北京市西城區白云路七號院經過綜合整治,小區的幾套二手房都在價格上漲后成交。

“根據摸底,2000年底前建成的住宅小區有30億平方米。”老舊小區綜合整治對擴大內需的拉動力正在逐漸顯現。但黃艷也表示,由于改造存量大,資金來源是難點,應多渠道籌集改造資金,建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。

熊柴分析認為,從實踐看,居民出資意愿低、企業參與積極性不高,導致老舊小區改造出現了過度依賴財政資金的問題。應按照“誰受益,誰出資”原則,對受益不直接、不明顯的改造項目,政府資金應多支持;對受益直接或受益者明確的項目,應向居民籌資;對有運營收益的項目,可探索市場化運作籌資。

責任編輯:劉維


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